1. 2011년 부동산시장은?

매매시장… 지역별, 평형별 양극화

2011년 매매시장을 한마디로 요약하면 지역별, 평형별 양극화 현상이 뚜렷했던 한해였다.

즉, 서울‧수도권지역은 전반적으로 약세를 면치 못하였으나 부산광역시, 마산‧창원시, 울산광역시, 대구광역시, 대전광역시, 광주광역시 등지에서는 그동안 공급이 부족했던 덕분에 분양시장이 날개를 달았다고 해도 과언이 아닐 정도로 잘 되었다.

이들 도시 이외에도 지방의 몇몇 중‧소도시에서 이러한 현상을 찾아 볼 수 있었다. 그러나 서울‧수도권지역에서는 도시형생활주택이나 오피스텔 등 수익형 부동산시장 일부에서만 반짝 수요가 있었을 뿐 여전히 고전을 면치 못한 한해였다.

중‧대형평형은 수요자가 대폭 감소하여 분양이나 매매가 전혀 없었다고 해도 될 것이며 소형평형시장도 지역별로 선호도가 뚜렷이 구분되었다. 가격도 낮고, 평형도 적어서 모두들 선호할 것이라고 예상했던 고양시 원흥지구 보금자리주택마저 미분양이 되었으니 말이다.

이러한 원인은 2008년 미국의 리먼 브러더스 사태에 이은 유럽발 경제 위기가 국내 경제에 미친 영향으로 중산층이 무너지고 있으며, 베이부머 세대가 은퇴를 맞이하여 중‧대형평형보다는 중‧소형평형 선호로 돌아서거나 수익형 부동산 투자로 돌아서고 있기 때문이다.

특히, 정부에서는 2008년 말까지 분양하는 아파트에 대해서는 분양가상한제를 적용하지 않겠다고 했던 적이 있다.

따라서 이 시기에 건설사들이 분양가상한제를 피하기 위해 너도나도 앞 다투어 밀어내기 식으로 대량 공급했던 아파트들이 20011년 봄부터 입주를 시작하였으나 지역별로 공급이 과잉되면서 지금도 미 입주 아파트 단지가 수도권에는 상당수 있다.

한 부동산정보업체에 따르면 2011년 1월부터 11월까지 전국의 아파트 매매가 변동률은 서울‧수도권의 약세에도 불구하고 평균 2.99% 상승으로 광역시를 비롯한 지방 시‧도의 가격상승에 힘입어 전반적으로는 상승세로 돌아섰다고 발표하였다.

특히, 지방의 광역시는 14.92% 상승하였으며 시·도 역시 14.10%로 높은 상승률을 기록한 반면, 수도권은 0.04% 상승률에 그친 경기도의 보합세를 제외한 서울특별시가 -1.20%, 신도시가 -0.32%, 인천광역시가 -1.83%로 모두 마이너스 변동률을 기록하며 침체된 모습을 보였다고 발표하였다.

그러나 광역시와 지방 일부 시․도의 매매시장 상승은 전셋값 상승과 개발호재로 10%를 상회하는 높은 상승률을 기록했다. 한마디로 2011년 매매시장은 서울‧수도권지역은 약세, 지방은 강세로 뚜렷한 양극화를 보였다.

임대시장 … 2011년 전국 전세가 변동률 14.83% 급등

2011년 임대시장은 그야말로 앞만 보고 달려간 시장이라고 할 수 있다. 특히, 서울, 지방 가릴 것 없이 전반적으로 2010년에 이어 지속적 상승이 이어진 한해였다.

2011년 전국의 전세가 변동률은 14.83%로 2010년 동기 대비 2배 이상 상승했다. 서울‧수도권은 서울이 13.72%, 경기 16.51%, 신도시 13.94%, 인천 5.39%로 인천을 제외한 전 지역이 큰 폭으로 상승했고, 지방 역시 광역시 16.20%, 기타 시·도가 16.78%로 전년보다 높은 상승율을 보였다.

구체적으로 살펴보면 서울특별시 전세시장은 강동구가 19.51%, 서초구 16.97%, 성북구 16.81%, 도봉구 16.22%, 강남구 15.94% 순으로 올랐고, 하락한 지역은 단 한곳도 없었다.

강동구의 경우에는 5차 보금자리주택지구로 지정되면서 매수심리가 위축되고 전세수요가 증가하고 있는 와중에 재건축단지의 이주수요까지 몰리면서 19.51%나 상승하였다.

강남권은 어떠한가? 강남의 서초구, 강남구지역은 대치동 청실아파트와 우성아파트의 이주수요가 늘어났는데도 전세물량 공급이 부족해서 각각 16.97%와 15.94% 상승했다. 이는 서울특별시의 평균 상승률인 13.72%를 넘어선 수치이다.

인천광역시를 포함한 수도권 전세시장을 살펴보면 화성시가 25.56% 상승하였고 군포시 21.89%, 이천시 20.21%, 하남시 19.81%, 용인시 19.79% 순으로 상승세를 보였다.

특히, 화성시의 경우에는 삼성 반도체 등 대기업 직장인 수요로 오름폭이 다른 지역보다 컸던 한해였다. 군포시는 중‧소형 아파트 비중이 높은 곳으로 신혼부부 수요 등이 꾸준히 유입되면서 가격상승을 이끌어 25.56%나 상승하여 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다.

이렇듯 서울과 인접해 있는 하남시, 용인시 등도 전셋값 상승세는 두드러졌다. 뿐만 아니라 지방의 경우에도 광역시 및 지방 시․도는 매매시장과 더불어 전세시장도 강세를 보였다. 광주광역시가 24.18%로 가장 높은 상승률을 나타냈고, 충청북도 22.76%, 경상남도 21.02%, 강원도 19.18%, 부산광역시 17.58% 순 등이 전세수요에 비해 매물이 부족한 현상이 지속되자 전세가격도 높은 상승세를 거듭한 한해였다.

좀 더 자세히 살펴보면 광주광역시는 2015년 하계 유니버시아드대회 선수촌 건설 등의 사업에 따라 매매가격이 폭등하면서 전셋값 동반 상승으로 전국 평균 전세가격 상승률인 14.83%를 크게 웃돌았고 충청북도는 충주기업도시 개발과 CJ 등 첨단산업단지의 기업유치로 근로자 수요가 증가하면서 충주시 지역이 전세물량 부족 현상으로 나타나 전셋값이 상승세를 타고 있다. 강원도 역시 경춘선 전철개통으로 서울‧수도권의 접근성이 개선되고 동계 올림픽경기 호재로 가격이 상승하였다.

한마디로 2011년의 전세 가격은 서울‧수도권, 지방 모두 2010년보다 대폭 상승하였다. 이렇게 서민들의 전세난 불안이 가중되자 정부는 2011년 1월13일 물가안정대책(전월세시장 안정화 방안 포함)과 2월11일 전‧월세시장 안정 보완대책 그리고 6월30일 하반기 경제정책방향과 8월18일 전‧월세시장 안정대책 등을 발표하였지만 수급불균형으로 인한 극심한 매물난을 해결하지 못하여 전셋값은 급격히 상승한 한해였다.

2. 2012년 부동산시장 환경은?

2012년 우리나라 경제성장률을 유럽의 재정위기와 신용등급 하락에도 불구하고 3.6~4.6% 정도로 2011년보다 미미하게 낮아질 것으로 각 연구소에서는 전망하고 있다.

민간소비와 설비투자, 경상수지가 다소 줄어들겠지만 건설투자는 증가세로 전환될 것이며, 물가는 2011년과 비슷하여 다소 안정될 것으로 전망하고 있다. 그러나 변수가 있다면 북한의 김정일 노동당 총비서 사망으로 불안해진 북한 정권이 무모한 도발을 한다면 이 역시 우리 경제에 미치는 영향은 클 것이다.

그러면 부동산시장은 어떠한가? 부동산의 매매시장은 2011년에 이어 지방은 여전히 좋을 것으로 보이며 서울‧수도권지역은 둔화가 지속될 것으로 예상된다.

전세 가격은 지방이나 서울‧수도권 모두 2011년 보다는 둔화되겠지만 상승세를 탈 것으로 예상된다.

부동산시장은 지역별 물건별로 혼조 양상을 보일 것이며 전반적인 시장은 불안전하고 불투명한 시장이 될 것이다.

그 이유는 불확실한 글로벌 경제 동향이 국내 부동산시장에 큰 영향을 미치고 있는 데다 투자 환경의 변화로 수요시장도 위축되어 있기 때문이다.

하지만 부동산시장에 많은 영향을 끼쳐 온 국회의원 선거와 대통령 선거가 2012년 4월과 12월로 다가왔고, 전‧월세 가격상승에 따른 부담도 주택시장에 영향을 줄 것으로 예상되어 변수는 있다. 이러한 요인들을 몇 가지로 구분하여 살펴보자.

첫째, 부동산시장의 외생변수인 글로벌 경제 여건이 불안하다.

2008년 미국의 금융위기가 결국 유럽발 금융위기로 확산되어 2011년 말까지는 불안한 글로벌 경제위기를 숨넘어가듯 넘기기는 했지만 아직까지 진정국면이나 회복국면은 멀었다.

즉, 이러한 거시환경은 2011년에도 부동산시장의 마이너스 변수로 작용할 전망이다. 게다가 낮은 경제성장률과 전망치, 물가 불안과 금리인상의 부담도 가계의 주택 구매력을 악화시켜 수요시장의 위축으로 이어질 수 있다.

또한 가계부채 관리를 위해 대출 규제마저 지속되거나 강화된다면 매수심리 회복은 어렵다고 봐야 할 것이다.

기대 밖의 글로벌 경제위기가 회복국면을 맞이하거나 우리 경제의 빠른 회복과 성장을 보이지 않는 한 경제여건과 거시경제지표 상으로는 부동산시장의 회복과 정상화를 기대하기가 쉽지 않다. 따라서 2012년 부동산시장은 시간이 필요한 만큼 하반기 이후에나 기대해 봐야 할 것이다.

둘째, 다가오는 국회의원선거와 대통령선거는 그래도 호재이다.

과거에는 선거 이슈가 시중의 유동성을 증가시켰고 부동산개발 공약으로 이어져 부동산시장에 긍정적인 요인으로 작용해왔다. 2012년에는 국회의원선거와 대통령선거가 겹쳐있다.

따라서 당장 어려운 서민경제를 살리는 단기 부양책이나 유동성 증가 정책이 선거기간 동안 나올 수 있으며 이러한 유동성이 부동산시장에 유입된다면 국회의원선거와 대통령선거가 호재로 작용할 수 있다.

그러나 대내‧외 투자환경 여건상 유동성 유입량이 불확실하고 최근 정치권에서 예전처럼 개발과 성장보다는 복지, 공정, 안정, 분배 등의 이슈가 중요해지면서 정치 환경의 변화가 부동산 시장에 대한 영향력도 과거와는 달라 부동산 공약이 줄어들 것으로 예상된다.

따라서 2012년 국회의 선거와 대통령선거 역시 부동산 관련 정책은 고도 개발이나 시장 확대 보다는 주거 안정과 시장 정상화 정도에 맞춰질 전망이다. 뿐만 아니라 또한 더 이상의 해제할 잔여규제도 많지 않기 때문에 선거효과가 과거보다는 미미할 수 있으나 그래도 호재이다.

셋째, 미국과의 FTA(자유무역협정)는 부동산시장에 시기상조이다.

2012년 상반기 중에는 미국과 FTA협정이 발효될 것으로 보인다. 미국과 발효되는 FTA는 향후 부동산시장에도 큰 변수로 작용할 수 있다. 물론 지금까지 외국인 투자가 없었던 것은 아니지만 특히, 부동산시장의 투자환경 변화는 새로운 투자 방식을 만들어 낼 것이다.

예를 들면 지금까지 대부분의 외국인 투자자들은 부동산에 직접 투자하는 방식으로 투자해 왔지만 앞으로는 유동성이 떨어지는 부동산을 이용한 유동화시장(ABS증권)이나, 저당채권유동화(MBS증권)시장 그리고 부동산 펀드시장이나 리츠(REITs)시장을 통한 간접투자시장 등이 확대될 것이다.

하지만 활성화 되려면 시간이 필요할 것이며, BTL사업(Build Transfer Lease : 민간자본유치사업 즉, 민간이 돈을 투자해 공공시설을 건설한 뒤 국가나 지방자치단체에 소유권을 이전하고 리스료 명목으로 수십 년간 공사비와 일정 이익(국채수익률+α)을 분할 상환 받는 민간자본유치 방식)이나 BTO사업(Build Transfer Operate : 수익형 민간자본사업 즉, 민간자본유치는 건설회사가 자기 돈으로 고속도로, 연륙교, 터널 등을 건설한 뒤 수십 년 동안 통행료를 징수해 사업비를 회수하는 방식) 방식은 여건만 조성된다면 활성화 될 수 있다.

넷째, 주택공급이 부족한 지역과 주거 선호지역에서 국지적 상승이 예상된다.

주택산업연구원의 발표에 따르면 2011년 전체주택 공급물량은 일반주택, 도시형생활주택, 아파트 등을 모두 포함하여 총 33만5000세대였으며 이중 아파트가 18만3000세대였다고 발표하였다.

또한 2012년 전체주택 공급물량도 일반주택, 도시형생활주택, 아파트를 포함하여 총 35만4000세대가 될 것이며 이중 아파트가 17만1000세대로 아파트는 전년보다 다소 줄어들겠지만 총 주택공급량은 2011년보다 다소 늘어날 것이라는 전망을 했다.

그러나 부동산정보업체인 닥터아파트가 최근 민간 주택건설 관련회사를 대상으로 조사한 수치에 의하면 2012년에는 분양물량 기준으로 총 11만2285세대가 될 것이라고 집계했다. 이는 2011년 17만1488세대보다 5만9203세대 감소한 물량으로 2006년 이래 최저치라고 한다.

특히, 서울‧수도권 분양물량의 감소가 눈에 띄어 수도권이 6만9570세대로 2011년 보다 2만4142세대가 줄어든 4만5428세대가 될 것이며 지방 역시 4만2715세대로 2011년 5만6490세대보다 1만3775세대가 감소할 것이라고 발표했다.

어느 수치를 믿어야 될지 모르지만 분명한 것은 공급물량이 크게 늘어나지 않는 다는 것이다. 이는 지역별로 새아파트 입주량이 수요보다 부족한 곳에서 전세물건 부족과 가격상승 가능성이 있을 수 있다는 것이다.

만약 늘어난다 하더라도 소형 입주량과 도심소형 대체주택 상품들의 준공과 입주에 따른 국지적 수급 불균형 우려는 지역별로 불안한 시장 환경을 조성할 것이다. 다만 지방의 부동산시장은 올해와 비슷한 환경으로 당분간 활황세가 지속될 것으로 보인다.

다섯째, 1~2인 가구 증가로 소형평형주택 수요는 지속적 증가가 예상된다.

1~2인가구의 증가 속도가 빨라지고 있으며 가구의 소규모 분화 추세도 그 속도가 빨라지고 있다. 반면 3~5인 중‧대형평형 규모의 가구 수는 줄고 있다. 따라서 상대적으로 소형평형주택의 선호 추세가 부동산 거래 및 가격상승에 영향을 미칠 것이며 이러한 현상은 주택 구매력 양극화로 이어져 중‧대형 평형주택의 약세를 예상하게 한다.

중‧장기적으로 보면 고령화 인구는 증가하고 생산인구는 감소하는 현상이 주택시장에 마이너스 요인으로 작용할 것이며 이러한 현상이 부동산시장에 미치는 영향이 이제 서서히 나타나 중‧대형 평형주택, 아파트 보다는 소형평형주택, 원룸, 오피스텔 등 대체 상품의 인기가 2012년에도 지속될 전망이다.

여섯째, 높아진 전셋값과 월세시장의 성장이 점점 월세시장으로 재편될 것이다.

2011년에는 임대시장에 수요가 크게 늘면서 전세 부족현상과 가격상승, 월세시장의 성장 등이 나타났다.

2012년에도 이러한 현상은 이어질 것으로 예상되면서도 정체된 매매가격에 비해 높아진 전셋값은 지역별로 소형, 저가 중심의 매매전환이 나타날 수 있다. 물론 매매전환을 위한 자금 마련 부담이 적은 지방이나 저가 주택시장에서 나타날 것이다. 이는 중‧소형평형 실수요자 중심이 될 것이다.

한편 2011년 전셋값 상승 부담은 월세 전환 증가와 반전세 출현 등으로 나타났고 소득 수익 투자로 전환하는 집주인들과 생각이 맞물리면서 월세시장의 성장 속도가 빨라졌다.

이러한 추세는 지속될 전망이며 전세보다는 월세로 전환하는 수요가 증가 할 것이다. 다만 대내‧외 여건의 변화가 크지 않다는 전제에서 그렇다는 말이다.

따라서 월세의 지속적인 상승으로 임대료 부담이 급증하면 가격이 다운된 중‧소형평형 매매시장에서 수요가 발생할 수도 있다.

일곱째, 재건축‧재개발‧리모델링시장은 당분간 약세일 것이다.

그동안 말도 많고 탈도 많았던 재건축‧재개발시장은 당분간 진행속도별 차별화가 발생할 것이다. 즉, 사업이 어느 정도 진행되어 사업인가를 받은 단지 중심으로 매매가 이뤄지거나 투자가 발생할 것으로 예상한다.

지난 2011년은 재건축‧재개발시장이 전반적으로 침체되어 수익성 하락과 사업지연 등으로 이어져 가격하락폭을 주도 했다. 예를 들면 재건축 아파트 매매 가격은 2011년 전국이 -2.7%하락했는데 그 중 서울이 -4.51%, 수도권이 -3.9% 떨어져 2년 연속 하락했다.

재개발 지분가격도 서울이 -0.54%, 경기가 -2.17%, 인천이 -0.03% 등 수도권 전 지역이 약세를 보였다.

또한 리모델링시장은 수직증축 논란으로 한 해를 보냈다. 따라서 서울특별시의 경우 그동안 오세훈 시장 체제에서 박원순시장 체제로 바뀌면서 적극적이던 재건축‧재개발시장은 주민들의 의견을 들어 일부 사업구역에서 해제 되거나 사업지연 등으로 약보합세를 유지 할 것으로 보인다.

3. 2012년의 부동산시장 전망은?

시장예측

전세라는 제도는 우리나라에만 있는 제도이다. 따라서 전세제도만 잘 이해하면 우리나라 부동산시장 분석에 매우 도움이 된다. 이 매매가격과 전세 가격만 놓고 보면 전세가선행기, 동반상승기, 조정기 3가지가 반복되는 형태를 띠고 있다.

전세 가격이 먼저 오르면 그 후 매매가격이 따라 오르다가 전세 가격이 조정 받는 동안 매매가격이 하락하는 패턴이 순환 변동하는 것이다. 전세 가격과 매매가격은 서로 무관해 보이지만 전세 가격이 상승하면 소유자의 자기자본수익률이 높아지고, 이에 가격변동이 초래되는 원리이다.

문제는 이 전세 가선행기, 동반상승기, 조정기 등의 기간이 때마다 다르다는 것인데 이는 전세계적인 불황과 관계가 깊다.

현재 우리나라는 전세가선행기로 2001과 2002년 당시와 시작 패턴은 비슷하나 세계적인 경제가 매우 불안정해 예측이 힘든 상황이다.

또한 수도권과 지방은 서로 시장 진행 상황이 크게 차이가 나고 있다. 서울특별시와 인천광역시, 경기도 등 대부분 수도권에서는 매매가격은 상승하지 않으면서 전세 가격만 상승하는 전세가선행기의 모습을 보이고 있으나 이에 비해 지방은 매매가격과 전세 가격이 동시에 상승하는 동반상승기에 이미 접어들었다.

또 한가지 많이 사용하는 시장예측모델은 바로 허니컴사이클 모델이다. 이 모델은 가격과 거래량이 그 지표가 되어 제1국면부터 제6국면까지 6개의 국면이 있다. 거래량은 경기가 좋아짐에 따라 늘어나므로 거시경제의 영향을 받는다. 부동산 시장은 특별한 요인이나 호재가 없으면 허니컴사이클의 6가지 국면에 따라 움직인다.

그러나 허니컴사이클모델은 변동 양상을 보이는데 그 원인은 바로 아파트다. 우리나라 부동산시장의 특징 중 두 번째는 전세에 이어 타임(시차)이다.

우리나라에 공급되는 주택의 80%이상은 아파트인데 아파트는 분양과 입주에 시기적으로 차이가 있으므로 주기적으로 수급 불균형이 발생하고 가격 변동이 나타난다. 지금 당장 주택이 부족해서 짓기 시작한다 하더라도 아파트는 기본적으로 2년 6개월 정도의 건설기간이 걸린다.

경기가 좋아 사람들이 집을 사려고 생각하는 시기에는 공급에 비해 수요가 많아 가격이 상승한다. 이에 힘입어 가수요까지 추가로 증가하며 분양시장이 호조를 보이다가 시간이 흘러 입주할 시점이 되면 공급과잉으로 수급의 불균형이 오는 것이다.

즉 수요보다 입주물량이 더 많아지며 다시 분양시장이 침체되게 되고 경기 회복에 따라 실수요가 증가하면서 또다시 분양 시장이 회복되는 것이다.

그런데 우리나라는 한번에 아파트를 너무 많이 짓거나 혹은 또 너무 짓지 않는 양상을 보여 그 엇박자가 더 큰 편이다.

2011년 말 기준으로 울산광역시, 대구광역시, 대전광역시, 광주광역시 등은 분양시장이 회복되는 제1국면에서 제2국면으로 넘어가는 듯하며, 부산광역시, 경상남도 등은 가격이 상승하나 거래량이 줄어들기 시작하는 제2국면에서 제3국면으로 넘어가는 시기로 판단된다.

또한 인천광역시와 서울특별시, 경기도는 거래량이 소폭 발생하고 경기가 회복되는 제5국면과 제6국면에 위치하고 있는 듯하다. 이처럼 수도권과 지방이 서로 상황이 다른 것이다. 따라서 투자자나 실수요자는 이점을 잘 파악하고 결정해야 할 것이다.

2) 매매시장

주택산업연구원 발표 자료에 따르면 2012년 주택시장 전망과 향후 정책 방향에서 2012년 전국 집값 상승률이 2011년(상승률 추정치 7%)보다 소폭 하락한 5%에 머물 것으로 예상하고 있다. 그 근거로 경기도 상당수 지역 주택시장이 최근 상승세를 보여 2012년에는 수도권 전체 집값 상승률이 2011년(0.5%)보다 약간 오른 1∼2%를 보이고 지방도 세종시와 기업도시 등 대형 국책사업이 본격화됨에 따라 상승세를 이어갈 것이라고 제시했다.

그러나 2012년에는 2011년 과열 우려까지 보였던 일부 지방이 조정을 받으면서 가격 오름폭이 줄어들 가능성이 크다.

한국건설산업연구원도 2011년 말 발표한 보고서에서 이와 유사한 전망을 내놨다. 우선 2012년 수도권 집값을 1%, 지방은 7%가량 오를 것으로 전망했다. 이는 주택산업연구원의 전망치(수도권 1∼2%, 지방 8%)와 비슷한 수준이다.

특히, 한국건설산업연구원은 국내‧외적인 경제 불안 등 위험 요인으로 매매 수요가 더디게 회복할 것이라고 전망하면서 지방은 공급부족이 계속돼 2012년에도 상승세를 보이겠지만 부산광역시 같이 단기간에 공급이 집중된 지역은 상승세가 주춤할 것이라고 전망했다.

현대경제연구원도 2011년 말 대한상공회의소가 주최한 주택시장 전망 세미나에서 수도권 약세, 지방 강세가 계속될 것이라고 발표했다.

그 이유로 수도권 주택시장은 높은 가계부채와 주택구입 부담, 초과공급 등으로 침체가 계속되겠지만 지방은 2000년대 초‧중반 수도권 시장처럼 시세 차익을 기대하며 집을 사는 사람들이 계속 늘면서 상승세를 유지할 것으로 내다봤다.

3) 임대시장

2012년의 전세 가격은 전반적으로 2011년 보다는 상승폭이 꺾일 것이라는 전망이 우세했지만 다른 의견도 있다.

주택산업연구원과 한국건설산업연구원은 2012년 전세금 상승률을 각각 5∼6%와 5%로 내다봤다. 이는 두 기관의 2011년 전세금 상승률 추정치인 12.5%와 비교하면 큰 폭으로 줄어드는 것이다.

전세금 상승폭이 줄어드는 데는 입주물량 증가 보다는 2011년 몰렸던 전세 수요가 2012년에는 한풀 꺾기는 시기이며 2008년 이후 공급되었던 수도권지역의 미입주 물량이 아직도 남아있다는 점 그리고 1인 가구를 겨냥한 전용면적 40m² 이하 초소형 주택의 공급까지 포함하여 발표한 것으로 실제 구매력이 있는 평형으로 공급을 예상하면 공급 규모 불일치에 따른 수급 문제가 우려된다.

반면 현대경제연구원은 2012년에도 전세금은 2011년과 같은 고공행진을 이어갈 것으로 예상했다. 다만 수도권과 지방의 상승폭에 온도차가 클 것으로 내다봤고, 수도권은 집값 하락에 따른 주택구입 실질금리 상승 등의 이유로 집을 사기보다는 전세로 살려는 사람들이 늘어나 전세금 상승이 꾸준히 진행될 것이라는 것이다. 그렇지만 지방의 매매시장은 활황과 더불어 매매수요가 늘어나 전세금 상승폭은 완화될 것으로 전망했다.

4) 전망

2012년의 매매시장은 지방에서 상승폭이 둔화 되겠지만 2011년처럼 계속 상승할 것이고 서울‧수도권지역은 아직까지 상승으로 돌아서기에는 힘에 겨운 겨울잠 상태이나 글로벌 경제가 회복장세로 들어선다는 가정하에 2012년 4월의 국회의 선거와 12월의 대통령선거 등 악재보다는 호재가 있어 서서히 살아날 것을 조심스럽게 예상할 수 있다.

물론 그 시기를 정확히 말할 수는 없지만 아직까지는 대부분의 주택 수요자들이 구매보다는 관망하는 분위기로 2012년 봄을 지켜보고 가을쯤은 되어야 하지 않을까 한다.

또한 전세시장은 2011년 정도는 아니지만 지속적 상승을 예상할 수 있다. 앞서 언급한 것처럼 주택 구매력이 있는 실수요자든 아니면 가수요자든 당장의 주택구입보다는 가격이 더 하락하기를 바라거나 오르기를 바라는 수요자가 상당수 있다는 사실이다.

이 중 실수요자는 그 관망하는 분위기가 너무 오래 지속되다 보니 매매 보다는 임대로 돌아서 1~2인가구의 증가와 더불어 임대시장의 수급불균형을 만들고 이는 임대료 상승을 부채질 하고 있는 것이다.

결국 임대시장도 2011년 만큼은 아니지만 2012년에도 그 상승세는 지속될 것으로 전망한다.

4. 2012년 이후 부동산 투자 환경변화

부동산 투자 환경 변화

부동산 투자는 흔히 혼자 결정하고 혼자 투자하지만 투자한 부동산에 대하여 영향을 미치는 외생변수는 너무도 다양하고 많아 미래를 예측하기란 매우 어렵다.

그러나 투자환경이 어떻게 변화하고 있는지만 알아도 부동산 투자에서 실패를 줄일 수 있다. 최근 부동산 시장이 어떻게 변하고 있는지, 어떻게 투자 할 것인지 예상해 보자.

첫째, 인구 증가율 둔화와 고령화 인구 가속 그러면서 가구분화가 심화되고 있다.

생산인구 감소는 향후 주택수요가 감소한다는 말이다. 2010년 통계청의 발표에 따르면 2022년 이후에는 주택 구매력이 있는 40대 이상 인구가 감소하기 시작할 것이라고 발표한바 있으며, 이미 베이부머 세대가 본격적으로 은퇴를 하면서 주택 규모를 줄여가는 시기가 시작되었다. 이들은 근로소득보다는 자산소득에 의존하기 때문에 오히려 임대사업은 증가할 것이다. 게다가 늦은 결혼과 직업의 불안정, 고령화가 1~2인 가구를 증가 시키고 있다. 따라서 향후에는 주택공급은 지속될 것이지만 중‧대형평형 보다는 중‧소형평형에 임대사업이 투자의 대세가 될 수 있다.

둘째, 인구감소로 예전과 같은 신도시 개발은 없을 것이며 고령화 사회는 수익성 부동산 투자를 유도하여 도심지 부동산 투자를 선호시킬 것이다.

주택공급이 부족했던 시기에 대량공급이 가능했던 신도시 개발은 점점 사라지고 도심지의 도시재생사업이 개발사업의 주를 이룰 것이며 고령화 사회에 부동산 투자는 수익형 부동산을 선호할 것이다. 특히, 수익형 부동산은 도시 외곽이 아닌 도심지 부동산 투자를 유도할 것으로 예상되며 안정적 수익과 투자 안전성을 최우선 고려대상으로 한다면 역세권이나 대규모 아파트 단지의 상가, 오피스텔, 도시형 생활주택이 투자 대상으로 떠오를 것이다.

셋째, 적은 돈으로 투자를 할 것이며 언제든 팔리는 물건, 팔수 있는 물건으로 투자를 할 것이다.

부동산 투자의 기본이 적은 자본을 투자하여 많은 수익을 내는 것이다. 은퇴를 시작하는 베이부머 세대는 자기가 살고 있는 집을 팔고 줄여갈 때 매매 차익으로 얻은 이익을 수익성 부동산에 투자 한다면 많은 자본을 투자하는 투자가 아니라 적은 자본을 투자하는 방법으로 도심지의 적은 부동산이 당분간 투자 대상이 될 것이다. 그러면서도 언제든 팔릴 수 있는 물건을 선호할 것으로 예상된다.

넷째, 지방은 지속적 개발이 지역으로 투자를 해야 한다.

지방의 부동산 투자는 관리의 난이와 개발의 단절이 부동산 투자를 어렵게 한다. 따라서 지방 부동산 투자는 쉽게 매매가 이루어지는 물건 위주로 투자가 선호될 것이며 단기적 호재가 아닌 중‧장기적 호재를 보고 투자하는 것이 선호될 것이다. 왜냐하면 아파트를 예로 든다면 분양시기에는 열기가 뜨거웠으나 입주시점에 시장이 식어 버린다면 입주에 문제가 발생하여 어려움을 겪게 된다. 지금의 투자자들은 이러한 학습효과를 경험한 세대가 주된 투자 세대로서 이를 피할 것으로 보인다.

2) 장기 전망

2008년 경제위기 이후 서울‧수도권지역의 부동산가격은 약보합세 내지 하락세를 거듭하다가 최근 부동산 거품이 꺼질 것이라는 위기의식이 확산되고 있다. 현 정부가 온갖 수단을 동원해서 떠받치려고 했지만 한계에 이른 느낌이란다.

가계대출문제도 900조를 넘어 위험수위를 넘었다고 한다. 그러나 우리나라는 일본처럼 부동산 버블붕괴는 없을 것이다. 왜냐하면 우리나라만 있는 전세제도가 거품 붕괴를 막는 측면이 있기 때문이다.

또한 주택공급이 최근 들어 크게 줄어들었기 때문에 하락세가 이어진다면 자연스럽게 연착륙 국면으로 갈 것이다.

뿐만 아니라, 우리나라는 LTV(주택담보비율)가 47%로 100%에 이르렀던 1990년대 초 일본의 절반 수준이며, 미국은 70%, 독일은 74%, 프랑스는 80% 정도이다. 따라서 우리나라는 그나마 강력한 대출 규제가 있어서 최악의 국면으로 가지는 않을 것이다.

그러면 장기적인 부동산시장은 어떻게 될 것인가.

당장 글로벌 경제위기가 해소되지 못할 것이며(회복에 장기간 소요) 이에 따라 국내경제 악화가 경제성장률을 떨어지게 하고 인플레이션이 심화되어 부동산시장은 장기적으로 도심과 외곽의 양극화를 심화 시키면서 하향안정세가 불가피할 전망이다.

특히, 생산인구는 감소하고 고령인구는 증가하여 1~2인 가구가 계속 증가하면서 노후를 대비한 도심의 수익성 부동산, 역세권의 소형주택 인기는 높아지고, 수도권 중대형 아파트의 수요는 줄어들 것이다.

따라서 앞으로 부동산 투자는 가격이 높은 지역은 상당부분 거품이 걷히고 가치가 하락할 것이므로 시세차익을 위한 투자는 신중해야 한다. 그러므로 만약 투자를 하려면 구입과 동시에 현금흐름이 원활한 부동산으로 투자를 해야 한다.

한마디로 장기적 부동산 투자 방법은 투자에 의한 매각차익을 얻기란 힘든 시기가 되었으므로 매각차익보다는 소득이득으로 생각을 바꿔야 할 때가 된 것이다.

또한 주택도 사는 것이 아니라 사는 곳이라 생각을 해야 한다. 즉, 소유가 아니라 거주로 생각을 바꾸라는 말이다.